W dzisiejszym wpisie chciałbym podzielić się spostrzeżeniami dotyczącymi bonifikaty na zakup lokalu mieszkalnego oraz niebezpieczeństwie, jakie może wyniknąć z nieświadomości pewnych przepisów.

Samo działanie tej instytucji jest korzystne. Dotyczy przede wszystkim (choć nie tylko) lokali komunalnych będących własnością gminy. Jeśli gmina podejmie decyzję o sprzedaży takiego mieszkania, to zazwyczaj występuje z propozycją kupna do osoby, która dotąd była jego najemcą. Zasadą jest, że gdy lokal sprzedawany jest dotychczasowemu najemcy, może on otrzymać właśnie bonifikatę, czyli obniżkę ceny, zazwyczaj w wysokości aż 80-90% wartości mieszkania. To rozwiązanie pozwala więc na wykup wynajmowanego dotąd od gminy mieszkania za ułamek jego wartości. Oczywiście ustawa o gospodarce nieruchomościami, regulująca kwestię udzielania bonifikaty, przewiduje pewne obostrzenia. W przypadku lokali mieszkalnych, ponieważ bonifikata przyznawana jest na cele mieszkalne, jeżeli nabywca lokalu sprzeda mieszkanie w ciągu 5 lat od dnia jego zakupu od gminy, zobowiązany jest do zwrotu udzielonej mu bonifikaty w całości – przyjmuje się wtedy, że nie wykorzystał bonifikaty zgodnie z jej przeznaczeniem na cele mieszkaniowe.

Ustawa przewiduje pewne sytuacje, w których pomimo sprzedaży lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat, nie trzeba będzie jej zwracać. Najistotniejsze według mnie to zbycie mieszkania na rzecz osoby bliskiej, a także wykorzystanie środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu na uzyskanie innego mieszkania lub domu wykorzystywanego na cele mieszkaniowe.

Dwa opisane wyżej wyjątki są w praktyce bardzo istotne. Wiele mieszkań komunalnych wynajmowanych jest, a potem nabywanych przy wykorzystaniu bonifikaty, przez osoby starsze. Nic więc dziwnego, że po pewnym czasie chcą one przekazać kupiony lokal dzieciom albo też sprzedać go i zamieszkać w wygodniejszym, bardziej dostosowanym do ich potrzeb mieszkaniu lub domu. Takie sytuacje spotykane są bardzo często.

Mieszkanie z bonifikatą – uwaga na pułapkę!

Trzeba jednak wiedzieć, że zgodnie z art. 68 ust. 2b ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami, przepisy nakazujące zwrot bonifikaty stosuje się odpowiednio do osoby bliskiej, która uzyskała lokal mieszkalny od pierwotnego nabywcy. Oznacza to, że także osoba bliska, np. dziecko lub małżonek najemcy lokalu, będzie musiała zwrócić bonifikatę, jeśli sprzeda lokal mieszkalny w okresie 5 lat od jego pierwotnego nabycia od gminy. I tu dochodzimy do pewnej pułapki w obowiązujących przepisach. O ile pierwotny nabywca lokalu, czyli osoba której udzielono bonifikaty, może uniknąć jej zwrotu, jeśli sprzeda to mieszkanie, ale za uzyskane środki po prostu kupi inny lokal w celach mieszkaniowych, to ta reguła już nie ma zastosowania do osoby bliskiej, na rzecz której mieszkanie zostało zbyte przez pierwotnego nabywcę.

Oznacza to, że jeśli przykładowo osoba starsza nabędzie lokal z bonifikatą, a następnie sama sprzeda go i za otrzymane środki kupi inne mieszkanie, to nie musi zwracać bonifikaty. Jeśli jednak ta sama osoba przekaże mieszkanie swojej osobie bliskiej, np. dziecku lub wnukowi, bo chce uniknąć samodzielnego załatwiania formalności związanych ze sprzedażą i kupnem w zamian innego lepszego mieszkania, to jeśli nowy nabywca następnie sprzeda lokal w ciągu 5 lat od zakupu od gminy, musi zwrócić w całości bonifikatę. Bez znaczenia będzie to, że w zamian za uzyskane środki kupuje inne, lepsze mieszkanie, z przeznaczeniem na zamieszkanie w nim np. siebie oraz osoby bliskiej, która lokal kupiony od gminy mu przekazała. Rozwiązanie to jest niekorzystne, ale niestety celowe i zamierzone przez ustawodawcę.

Czy gdy do tego dojdzie, jest to sytuacja bez wyjścia? Otóż nie, art. 68 ust. 2c ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje pewien wentyl bezpieczeństwa. Jeśli nie zachodzą sytuacje, które zgodnie z ustawą pozwalają uniknąć zwrotu bonifikaty (np. sytuacja opisana powyżej), można wystąpić z wnioskiem o odstąpienie od tego żądania przez właściwą gminę, która może zdecydować o niedochodzeniu zwrotu bonifikaty w szczególnie uzasadnionych sytuacjach. Jest to jednak ostateczność, decyzja ma charakter uznaniowy, a więc lepiej przezornie starać się do takiej sytuacji nie doprowadzić.

Jeśli potrzebujesz skonsultować swoją indywidualną sytuację, skontaktuj się z adwokatem Łukaszem Buchałą.
Możesz też odwiedzić profil na Facebooku